O efeito “bom o suficiente” no mercado de locação imobiliária

Existe um desconforto silencioso no mercado de locação que muitos investidores experientes já perceberam, mas poucos nomearam com precisão. Ele surge quando um imóvel tecnicamente impecável — novo, bem acabado, cheio de diferenciais — permanece vazio por meses, enquanto unidades claramente mais simples, no mesmo eixo urbano, giram rápido e com previsibilidade. Esse fenômeno não é acidental, nem fruto de má sorte. Ele é estrutural, comportamental e econômico. É o que podemos chamar de o efeito “bom o suficiente” no mercado de locação imobiliária.

O ponto de partida é abandonar a lógica aspiracional típica da venda e adotar a lógica funcional da locação. Quem compra um imóvel pode projetar status, identidade e permanência. Quem aluga, na média, está resolvendo um problema prático: morar perto do trabalho, otimizar deslocamentos, manter o orçamento sob controle, preservar flexibilidade. O locatário não está maximizando excelência; está minimizando atrito. Isso muda completamente o modelo de decisão.

Do ponto de vista comportamental, a literatura econômica já demonstrou que agentes reais não buscam a melhor alternativa possível, mas sim uma alternativa satisfatória dentro de limites claros de preço, localização e esforço cognitivo. Herbert Simon chamou isso de “satisficing”. No mercado imobiliário, isso se traduz em imóveis que atendem bem aos critérios centrais — localização correta, planta funcional, padrão construtivo adequado e preço percebido como justo — superando imóveis “excelentes” que extrapolam esses limites. O excesso de qualidade, quando não é plenamente valorizado pelo usuário final, transforma-se em custo morto.

Quando analisamos métricas objetivas, o efeito fica ainda mais claro. Imóveis medianos, bem posicionados em eixos consolidados, tendem a apresentar menor vacância média, maior liquidez locatícia e menor dispersão de preço nas renegociações. Já imóveis premium, especialmente quando lançados com tíquete acima da média do micro-mercado, sofrem mais com vacância friccional prolongada e maior elasticidade-preço da demanda. Cada mês vazio corrói rapidamente qualquer ganho potencial de aluguel mais alto.

O erro comum do investidor é analisar o aluguel nominal isoladamente, sem ajustar pelo tempo efetivo ocupado e pelo risco. Um imóvel “perfeito” que pede 20% a mais de aluguel, mas permanece vazio por quatro ou cinco meses a cada ciclo, entrega um retorno efetivo inferior a outro que aluga imediatamente e mantém estabilidade contratual. Quando trazemos o fluxo de caixa a valor presente, a suposta superioridade desaparece. O retorno ajustado ao risco favorece o “bom o suficiente”.

Há também um componente urbano relevante. Mercados maduros tendem a penalizar excessos. Em regiões com estoque abundante, o locatário compara rapidamente e descarta o que foge do padrão de preço percebido. Já em áreas de alta demanda funcional — proximidade a polos de emprego, universidades, hospitais ou eixos de transporte — o imóvel correto, mesmo sem diferenciais estéticos, se encaixa melhor na lógica de decisão. A cidade recompensa a eficiência, não o capricho.

Outro ponto pouco discutido é a liquidez intertemporal. Um ativo de locação precisa ser bom hoje, mas também defensável amanhã. Imóveis muito caros para o padrão local ficam presos a um público restrito e volátil. Em momentos de ajuste econômico, são os primeiros a sofrerem vacância e os últimos a reajustarem preços sem perda de ocupação. Já imóveis tecnicamente corretos funcionam como ativos resilientes: absorvem choques com menos volatilidade de receita.

Nada disso significa defender imóveis ruins, mal localizados ou tecnicamente frágeis. Pelo contrário. O “bom o suficiente” exige rigor técnico. Localização correta não é bairro famoso, é aderência ao uso real. Preço justo não é desconto agressivo, é alinhamento com a renda local e com o custo de alternativas. Padrão construtivo adequado não é luxo, é manutenção previsível e conforto funcional. O imóvel eficiente é aquele que entrega exatamente o que o mercado valoriza — e nada além disso que precise ser pago, mas não será remunerado.

Para o investidor profissional, incorporador ou gestor patrimonial, a implicação é clara: eficiência de locação é uma função de ajuste fino, não de maximização estética. O capital deve ser alocado onde o mercado responde com velocidade e previsibilidade. O excesso de qualidade não precificado pelo usuário final é risco disfarçado de sofisticação.

Ao longo da minha atuação como corretor de imóveis inscrito no CRECI/PR 28038, tenho auxiliado investidores e proprietários justamente nesse ponto crítico: identificar onde o “bom o suficiente” maximiza retorno, reduz vacância e protege o fluxo de caixa ao longo do tempo. Seja na análise de viabilidade de um imóvel para locação, na precificação correta frente ao micro-mercado ou na estratégia de posicionamento urbano do ativo, meu trabalho é transformar decisões intuitivas em decisões técnicas. Se o seu objetivo é eficiência, previsibilidade e retorno ajustado ao risco no mercado imobiliário, esse é o tipo de conversa que vale a pena aprofundar.