O risco jurídico invisível que corrói o retorno imobiliário

Existe uma camada de risco no mercado imobiliário que raramente aparece nas planilhas de viabilidade, não costuma ser explicitada em anúncios e, muitas vezes, só se revela no momento mais sensível do ciclo: a venda. Trata-se do risco jurídico invisível que afeta o retorno, um conjunto de imperfeições documentais, normativas e registrais que não inviabilizam o uso do imóvel, mas comprometem diretamente sua liquidez, ampliam o desconto exigido pelo comprador e corroem a taxa interna de retorno do investimento.

O investidor profissional tende a precificar risco de mercado, risco macroeconômico, risco de vacância, custo de capital e até risco regulatório amplo. O que permanece subestimado são os riscos jurídicos microestruturais do ativo específico. Eles não aparecem no fluxo de caixa projetado, mas se materializam como fricção na transação. Em um mercado cada vez mais eficiente, com compradores mais assessorados e crédito mais criterioso, essas fricções deixam de ser detalhe e passam a ser determinantes.

Quando falamos em convenções de condomínio restritivas, por exemplo, não estamos tratando de um problema abstrato. Convenções que limitam uso, proíbem locação de curta duração, impõem restrições desproporcionais à alteração de layout, à instalação de atividades profissionais ou ao uso de vagas impactam diretamente o público comprador e locatário futuro. Um ativo com renda potencial tecnicamente boa pode ter seu mercado endereçável reduzido por uma cláusula que passou despercebida na aquisição. O resultado não é apenas menor demanda, mas maior tempo de exposição e pressão por preço na saída.

Outro ponto recorrente é o das vagas de garagem mal registradas. Vagas vinculadas à fração ideal sem matrícula própria, vagas rotativas tratadas como autônomas na prática comercial ou vagas com uso exclusivo, mas sem respaldo registral claro, são fontes clássicas de conflito. No momento da venda, o comprador bem assessorado questiona, o banco analisa, o jurídico trava. O ativo continua sendo o mesmo fisicamente, mas juridicamente passa a valer menos, porque seu risco de questionamento aumenta. O desconto exigido não é emocional; é racional, precificado como incerteza.

As frações ideais distorcidas são outro exemplo de passivo silencioso. Empreendimentos antigos ou mal estruturados frequentemente apresentam frações que não guardam proporcionalidade lógica com a área privativa ou com o uso real do imóvel. Isso afeta rateio de despesas, poder de voto em assembleias e até a percepção de justiça condominial. Para o investidor, o problema não é apenas pagar mais condomínio, mas adquirir um ativo cuja governança é estruturalmente disfuncional. Esse tipo de distorção afasta compradores institucionais e amplia a assimetria de informação, o que novamente se traduz em menor liquidez.

Há ainda passivos jurídicos que não aparecem em certidões tradicionais, como ações antigas do condomínio, discussões sobre áreas comuns, disputas não averbadas, pendências urbanísticas toleradas, mas não regularizadas, e usos consolidados em desacordo com o regramento original. São situações que não impedem a fruição cotidiana, mas que fragilizam a tese de investimento. Em mercados mais maduros, esse tipo de fragilidade não é ignorado; é negociado contra o vendedor.

O ponto central é que o mercado não precifica apenas fluxo de renda, mas previsibilidade de saída. Liquidez futura é uma variável econômica, não um conceito abstrato. Quanto maior a probabilidade de questionamento jurídico, maior o prêmio de risco exigido pelo próximo comprador. Isso se traduz em prazo maior de venda, necessidade de concessões comerciais e, muitas vezes, em um desconto forçado que não estava no modelo original. O retorno projetado se ajusta para baixo não por erro de mercado, mas por falha de diligência.

O título deste artigo, O risco jurídico invisível que corrói o retorno imobiliário, poderia facilmente ser confundido com uma advertência genérica. Na prática, trata-se de uma chamada para uma leitura mais sofisticada do ativo imobiliário, onde direito, economia e urbanismo se encontram. Investir bem não é apenas comprar abaixo do preço médio, mas entender profundamente o que sustenta esse preço no tempo.

Em um ambiente de maior profissionalização, ativos juridicamente limpos tendem a capturar prêmio de liquidez, enquanto ativos com ruído documental carregam um custo oculto de capital. A diferença entre um bom e um excelente investimento, muitas vezes, está naquilo que não aparece na foto do anúncio, mas está gravado na matrícula, na convenção ou no histórico do condomínio.

Ronaldo Silva | Corretor de Imóveis | CRECI/PR 28038