O ciclo imobiliário explicado na prática: como saber se é hora de comprar, segurar ou vender

Ronaldo Silva
9 de dez. de 2025
5 min de leitura

Entenda os momentos de expansão, pico, acomodação e recuperação usando dados recentes do mercado de Londrina — e aplique primeiro no seu bolso

O ciclo imobiliário explicado na prática: entenda os momentos

Quando falamos de mercado imobiliário, imaginamos algo sólido, quase imutável — mas, na prática, o setor se comporta como uma montanha-russa. Há momentos de ascensão acelerada, picos de valorização, desaceleração e depois recuperação. Como saber quando estamos em cada fase? O artigo O ciclo imobiliário explicado na prática: como saber se é hora de comprar, segurar ou vender busca descomplicar essas fases: expansão, pico, acomodação e recuperação — aplicando tudo com dados reais de Londrina.

Para quem acompanha o mercado local, entender essas fases com base em ritmo de lançamentos, velocidade de vendas e variação do preço do m² pode fazer a diferença entre um bom negócio ou uma oportunidade perdida. E esse entendimento vale tanto para quem pensa em morar quanto para quem vê o imóvel como investimento.

Expansão: quando os holofotes se voltam para Londrina

A fase de expansão costuma ocorrer quando há um aumento significativo da demanda, incorporadoras apostando em novos projetos e muita expectativa de crescimento econômico ou demográfico. Em Londrina, esse momento ficou evidenciado com o fechamento de 2024: o setor imobiliário local registrou um Valor Geral de Vendas (VGV) histórico de R$ 3,3 bilhões — cerca de R$ 1 bilhão a mais do que no ano anterior.

Desses, R$ 2,3 bilhões correspondem apenas ao segmento de apartamentos — o que demonstra que a verticalização e os empreendimentos residenciais concentrados atraíram grande parte da demanda.

Esse crescimento foi impulsionado por fatores estruturais: renda média das famílias em ascensão (no patamar de R$ 7.071,53), geração de empregos, crescimento demográfico e demanda por habitação, seja para compra ou locação.

Além disso, o estoque de imóveis prontos para morar acabou ficando bastante baixo — segundo a pesquisa de 2024, apenas 5% das novas unidades estavam disponíveis para venda.

Para quem acompanha o mercado, na fase de expansão costuma haver ritmo acelerado de lançamentos, aumento na oferta de imóveis, e valorização gradual. Esse pode ser um bom momento para comprar — especialmente se você busca preço competitivo antes do pico.

Pico: quando o mercado aquece demais e os preços sobem

Normalmente, após a expansão, vem o pico — fase em que a oferta encontra a demanda em alta, e o preço do m² alcança patamares elevados. No caso de Londrina, um indicativo recente foi a valorização do preço por metro quadrado: segundo dados de 2025, o valor médio do m² para venda na cidade está em R$ 5.597, com uma valorização acumulada de 9,33% nos últimos 12 meses.

Esse movimento demonstra que muitos imóveis — especialmente apartamentos — já incorporaram a expectativa de valorização. Para quem já comprou na fase de expansão, pode ser o momento ideal de realizar o lucro; para quem pensa em comprar agora, é preciso avaliar com cautela se o preço já reflete toda a alta ou se há espaço para mais valorização.

Em uma fase de pico, a velocidade de vendas pode começar a desacelerar (pois quem queria comprar já comprou), e o estoque remanescente — especialmente o de imóveis prontos — tende a aumentar.

Acomodação: quando o mercado respira — e a oportunidade aparece

Depois do pico, muitas vezes o mercado entra em acomodação. Nesse momento, há menos pressa para comprar, os lançamentos desaceleram, os preços podem se estabilizar ou recuar levemente, e quem tem imóvel pode decidir segurar — esperando uma possível recuperação.

Em Londrina, embora ainda não existam dados públicos recentes que indiquem uma forte queda, já há sinais de que o ritmo de valorização do m² não será tão acelerado como nos últimos anos. A leve oscilação mês a mês na variação do preço do m² (por exemplo, variação mensal de +0,88% em outubro de 2025) indica uma desaceleração natural.

Para investidores, esse pode ser um bom momento para comprar com mais calma, negociar melhores condições, comparar empreendimento, tipologia e localização — e entrar no mercado com visão de longo prazo.

Recuperação: o momento de olhar para o futuro e reentrar no ciclo

A fase de recuperação geralmente ocorre quando a economia retoma crescimento, a população volta a demandar imóveis, construções recomeçam, e há expectativas de valorização novamente. Esse ciclo depende de fatores macroeconômicos, mas também de condições locais: crescimento demográfico, geração de renda, oferta controlada, equilíbrio entre oferta e demanda.

No contexto de Londrina, com o histórico recente de alta demanda, estoque baixo e forte desempenho do setor, é provável que após a acomodação — ou mesmo se houver desaquecimento — o mercado passe por uma recuperação. Especialmente em segmentos de médio padrão, habitação popular e imóveis voltados à classe média, onde a demanda permanece ativa.

Como aplicar isso na prática hoje

Se você está pensando em comprar, segurar ou vender, vale aplicar o entendimento do ciclo ao seu perfil e expectativa:

Se você busca bom custo-benefício e acredita que a valorização ainda não está saturada, comprar um apartamento agora — especialmente unidades recentes de construtoras consolidadas — pode valer a pena.
Se você já tem imóvel comprado no auge do mercado, avaliar a venda pode ser uma opção interessante para realizar lucro.
Se você pretende investir no médio/longo prazo, analisar imóveis fora dos “hypes”, com preço abaixo da média do m² e boas perspectivas de valorização, pode ser uma estratégia segura.
Se prefere renda com aluguel, a valorização moderada + demanda por locação em uma cidade como Londrina pode tornar o investimento atrativo, mas com visão de longo prazo.

Nesse sentido, construtoras sólidas como Plaenge ou Vanguard, com histórico de entregas, podem ser excelentes alternativas de investimento — imóveis novos ou lançamentos dessas empresas tendem a oferecer mais segurança na valorização e liquidez.

Por que Londrina é um bom laboratório para esse ciclo

Londrina vive um momento singular: crescimento acelerado, valorização do m², forte procura por apartamentos, baixa disponibilidade de estoque pronto e envolvimento de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida — o que gera movimento tanto de investidores quanto de pessoas que buscam moradia.

Com essas características, a cidade permite observar com clareza as quatro fases do ciclo imobiliário — e tomar decisões de compra, venda ou retenção de forma mais consciente, com base em dados.

E como posso ajudar

Se você chegou até aqui, percebeu como o tempo e os números influenciam o destino do imóvel: “[…] o ciclo imobiliário explicado na prática: como saber se é hora de comprar, segurar ou vender” não é apenas teoria — é ferramenta. Em Londrina, com dados atualizados, histórico recente, e cenário de demanda constante, vale analisar com cuidado cada decisão.

Como corretor parceiro das construtoras Plaenge e Vanguard, posso ajudar você — seja você investidor ou alguém buscando seu imóvel próprio — a identificar oportunidades reais. Posso apresentar lançamentos qualificados e imóveis prontos, avaliar se o momento é de comprar ou esperar, negociar condições vantajosas e orientar com base no perfil e objetivo de cada cliente. Se seu foco for encontrar apartamentos a venda em Londrina ou outro tipo de imóvel compatível com seu projeto — seja para morar ou investir — me coloco à disposição para auxiliar na melhor estratégia dentro do ciclo imobiliário.