O custo invisível da liquidez: por que imóveis “bons” podem ser maus investimentos

Existe um erro recorrente entre investidores experientes — e ele não está na escolha do bairro, do padrão construtivo ou sequer no preço de compra. O erro está em assumir que um imóvel “bom”, bem localizado e com valorização histórica consistente é, automaticamente, um bom investimento. No mercado imobiliário, qualidade e rentabilidade não caminham sempre juntas. Entre elas existe um elemento silencioso, pouco discutido e altamente destrutivo de retorno: a liquidez real.

Quando falamos em liquidez, o senso comum costuma reduzir o conceito a uma pergunta simples: “vende rápido ou não?”. Para um investidor tecnicamente sofisticado, essa definição é superficial. Liquidez imobiliária envolve custo, tempo e assimetria de informação. Envolve o quanto se perde entre o preço pedido e o preço efetivamente realizado, o tempo necessário para transformar patrimônio em caixa e o nível de concessão exigido quando o mercado — ou a vida — impõe urgência.

É aqui que entra o tema central deste artigo, O custo invisível da liquidez: por que imóveis “bons” podem ser maus investimentos. O mercado raramente precifica esse custo de forma explícita, mas ele aparece de maneira implacável no resultado final.

Diferente de ativos financeiros negociados em bolsa, o mercado imobiliário não possui um book de ofertas transparente. Cada imóvel é único, cada negociação é privada e cada preço é, na prática, uma tese. Isso cria um fenômeno pouco explorado fora do ambiente institucional: o bid-ask spread imobiliário. De um lado, o preço pedido, geralmente ancorado em expectativas, comparativos seletivos e memórias de pico de mercado. Do outro, o preço efetivamente pago, moldado por poder de barganha, alternativas disponíveis e condições de liquidez do vendedor.

Quanto menor a liquidez de um bairro ou de uma tipologia específica, maior tende a ser esse spread. E esse diferencial não é trivial. Em mercados muito líquidos, a distância entre pedido e fechamento pode ficar na faixa de 3% a 5%. Em mercados mais travados, esse número pode facilmente ultrapassar 10%, 15% ou mais — especialmente quando há necessidade de venda em prazo definido. Esse desconto não aparece nas estatísticas de valorização nominal, mas aparece no caixa do investidor.

O tempo médio de venda é outro indicador crítico, frequentemente ignorado. Não se trata apenas de quantos meses um imóvel fica anunciado, mas de quanto tempo ele leva para encontrar um comprador disposto a pagar um preço próximo ao valor justo. Mercados com tempo médio de venda elevado impõem um custo financeiro direto: manutenção, condomínio, impostos e, principalmente, custo de oportunidade do capital imobilizado. Quanto maior o prazo, maior a erosão silenciosa do retorno, mesmo em cenários de valorização do metro quadrado.

É nesse ponto que muitos investidores se surpreendem negativamente. Compram imóveis em regiões reconhecidamente valorizadas, com bom histórico de preço, mas inseridas em micromercados de baixa profundidade. Poucos compradores potenciais, alta heterogeneidade de produto, ticket elevado e sensibilidade a ciclo econômico. O resultado é um ativo excelente no papel, mas frágil na prática quando o investidor precisa girar o portfólio, realocar capital ou capturar oportunidades.

O desconto forçado é a etapa final desse processo. Ele ocorre quando o vendedor deixa de negociar por otimização e passa a negociar por necessidade. Mudança de estratégia, sucessão patrimonial, alavancagem excessiva, oportunidades em outros mercados ou simplesmente exaustão de tempo. Quanto menos líquido o mercado, maior o poder do comprador nessa fase. E quanto maior o poder do comprador, mais distante o preço realizado fica da narrativa original de valorização.

Medir a liquidez real de um bairro exige olhar além do preço médio do metro quadrado. Exige observar a rotatividade dos anúncios, a recorrência de imóveis semelhantes voltando ao mercado, a frequência de reduções de preço e a relação entre estoque ativo e volume de transações efetivas. Mercados saudáveis apresentam não apenas valorização, mas fluidez. Negociações acontecem, preços convergem e o investidor consegue sair sem destruir retorno.

Em cidades médias, esse efeito é ainda mais relevante. A liquidez não se distribui de forma homogênea. Dois bairros com preços semelhantes podem ter comportamentos completamente distintos quando o assunto é absorção de oferta. Tipologias muito específicas, padrões construtivos fora da curva ou apostas excessivamente aspiracionais tendem a sofrer mais com o custo invisível da liquidez, especialmente fora dos ciclos de euforia.

Para o investidor profissional, a pergunta correta deixa de ser “quanto esse imóvel pode valer no futuro?” e passa a ser “quanto desse valor eu consigo realizar, em quanto tempo e sob quais condições?”. Valorização nominal sem liquidez é estatística; retorno realizado exige mercado funcional.

Entender esse mecanismo não significa evitar bons imóveis, mas calibrar expectativas, estruturar prazos e, principalmente, precificar corretamente o risco de saída. Em muitos casos, um imóvel com menor glamour, mas alta liquidez, entrega retorno ajustado ao risco superior a ativos teoricamente mais nobres, porém difíceis de converter em caixa.

Como corretor imobiliário, CRECI/PR 28038, meu papel vai além da intermediação tradicional. Atuo de forma consultiva, ajudando investidores e famílias a entenderem não apenas o potencial de valorização, mas também a liquidez real dos ativos, os riscos ocultos de cada micromercado e a coerência do imóvel dentro de uma estratégia patrimonial mais ampla. Seja para comprar com racionalidade, vender no timing correto ou estruturar decisões com base em dados e não em narrativas, meu trabalho é reduzir assimetrias e transformar informação em vantagem concreta para o investidor.