O Estado como sócio invisível do mercado imobiliário em Londrina
- Ronaldo Silva
- 30 de dez. de 2025
- 5 min de leitura
Quando as políticas públicas moldam retornos privados
No âmago de qualquer decisão de investimento imobiliário está uma pergunta fundamental: até que ponto o retorno “privado” é realmente privado? Em Londrina, no norte do Paraná, o contexto urbano e econômico revela que esse retorno está profundamente entrelaçado com políticas públicas, arrecadação municipal e instrumentos de gestão territorial. É esse papel de parceiro silencioso — às vezes facilitador, outras vezes fiscalizador — que damos nome no título O Estado como sócio invisível do mercado imobiliário em Londrina, e que transforma Londrina não apenas em um destino promissor para investimentos em mercado imobiliário e investimentos, mas em um laboratório vivo de como regras e incentivos governamentais impactam diretamente o valor, o risco e a sustentabilidade dos empreendimentos, incluindo os apartamentos a venda em Londrina.
Para entender esse “sócio invisível”, é preciso começar pelo arcabouço de planejamento urbano do município, estruturado em torno do Plano Diretor Municipal. O Plano Diretor, instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) e detalhado pela legislação municipal em Londrina, orienta a expansão e o uso do solo — definindo zonas urbanas, usos permitidos, coeficientes de aproveitamento e os mecanismos urbanísticos que o poder público pode aplicar para cumprir a função social da propriedade e organizar o crescimento urbano. Ele é revisado periodicamente pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) e suas leis específicas, que tratam de zoneamento, parcelamento do solo, outorga onerosa e outros instrumentos diretamente conectados ao mercado imobiliário. (Folha de Londrina)
Um dos instrumentos mais emblemáticos dessa participação silenciosa é a Outorga Onerosa do Direito de Construir. Trata-se de uma contrapartida que o proprietário paga ao município para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico em uma determinada zona urbana. Em termos práticos, isso significa que uma construtora ou investidor que deseja erguer um edifício maior ou mais denso em uma área com alta demanda — como bairros consolidados ou polos de alto valor imobiliário — pode fazê-lo, desde que pague ao município essa contrapartida financeira, calculada com base na área excedente que se pretende utilizar. (CML)
Esse mecanismo atua como uma forma de redistribuir parte do ganho gerado pela valorização urbana — que muitas vezes resulta de investimentos públicos em infraestrutura ou da própria escassez de terrenos aptos para desenvolvimento — em benefício coletivo. Em outras palavras, o lucro privado incorpora um componente que retorna ao município para investimentos em políticas urbanas, e isso altera diretamente a equação de retorno do investidor, exigindo cálculo antecipado dos custos e das oportunidades de valorização.
Outra ferramenta prevista e potencialmente transformadora, ainda que nem sempre plenamente implementada, é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) Progressivo no Tempo. Previsto tanto no Estatuto da Cidade quanto no Plano Diretor de Londrina, esse instrumento permite majorar a alíquota do imposto sobre propriedades que se encontram subutilizadas ou ociosas, incentivando sua utilização ou colocando-as à venda para que passem a gerar valor econômico e social. Em algumas cidades brasileiras, o uso efetivo desse instrumento tem pressionado proprietários a desenvolver ou transacionar terrenos que antes ficavam parados no mercado, contribuindo para reduzir vazios urbanos e estimular a oferta de imóveis. (CML)
No caso de Londrina, embora instrumentos como o IPTU progressivo e a outorga onerosa estejam formalmente incorporados ao ordenamento municipal, sua aplicação efetiva depende de regulamentações complementares e de decisões técnicas e políticas que equilibram estímulo à atividade imobiliária e arrecadação fiscal. O reajuste do IPTU, por exemplo, em 2026 deve seguir o IPCA-15, representando um aumento de cerca de 4,5% em relação ao ano anterior — o menor reajuste observado nos últimos anos — e sinaliza sensibilidade à conjuntura econômica e ao impacto sobre proprietários e investidores. (Folha de Londrina)
Ao lado dessas políticas de arrecadação, instrumentos como o zoneamento urbano e as diretrizes do Plano Diretor moldam diretamente os cenários de risco e retorno. O zoneamento define onde e como se pode construir, estabelecendo restrições que influenciam a oferta de terrenos e a densidade de ocupação. Para investidores externos, isso significa que a compreensão fina dessas regras é tão relevante quanto as métricas clássicas de mercado, pois zonas bem regulamentadas podem proteger o valor dos investimentos, enquanto zonas com regras incertas ou frequentemente revisadas podem adicionar volatilidade ao retorno esperado. (Folha de Londrina)
Na prática, construtoras atuantes em Londrina — como A.Yoshii, Yticon, Quadra, Vectra e Galmo — operam dentro desse ambiente regulatório que equilibra incentivos e restrições, ajustando seus projetos para atender tanto às demandas dos compradores quanto às exigências urbanísticas e tributárias municipais. A presença de empreendimentos de alto padrão, como os lançados pela Plaenge, e de médio padrão, exemplificados por projetos da Vanguard, ilustra como diferentes segmentos do mercado respondem a esse equilíbrio entre política pública e lógica privada de investimento. Em um contexto em que a valorização imobiliária em Londrina alcançou patamares de destaque nacional — com variações de preço imobiliário e vendas que sinalizam uma forte demanda por apartamentos a venda em Londrina — entender essa relação com o Estado torna-se essencial para investidores de fora do município. (LinkedIn)
Comparado a municípios que adotam uma postura predatória, com cargas tributárias elevadas sem contrapartidas claras em infraestrutura e planejamento urbano, Londrina vem consolidando uma imagem de eficiência relativa, com políticas que buscam fomentar o desenvolvimento sustentável da cidade. Ainda que desafios como a oferta de habitação social e a necessidade de atualização constante das leis urbanísticas persistam, a existência de mecanismos que permitem uma atuação técnica e participativa do município no desenho do crescimento urbano coloca Londrina em vantagem competitiva. Investidores que compreendem e antecipam essas políticas conseguem estruturar projeções de retorno mais robustas e alinhar seus projetos às diretrizes urbanas, reduzindo surpresas regulatórias e favorecendo operações de longo prazo.
Portanto, é nesse ambiente de colaboração — ainda que implícita — entre o Estado e o setor privado que reside uma das forças centrais do mercado imobiliário londrinense. O Estado, por meio de instrumentos como o IPTU Progressivo, a Outorga Onerosa, o zoneamento e o Plano Diretor, age como um sócio invisível que modula riscos, custos e oportunidades, exigindo que investidores externos aprendam a navegar esse cenário para maximizar seus retornos e contribuir para um desenvolvimento urbano equilibrado.
Sou corretor imobiliário com atuação em Londrina, parceiro consultivo das construtoras Plaenge e Vanguard, e posso ajudar investidores nacionais e internacionais a compreender esse contexto regulatório e econômico, identificar oportunidades de investimento alinhadas às suas metas financeiras e escolher ativos imobiliários com potencial de retorno atraente — seja em empreendimentos de alto padrão ou em segmentos com demanda crescente. Minha abordagem combina análise técnica de políticas públicas com conhecimento profundo do mercado imobiliário e investimentos local, proporcionando uma experiência estratégica e segura para quem vê em Londrina uma oportunidade real de expansão de portfólio.
Fontes utilizadas:
https://www.folhadelondrina.com.br/politica/iptu-de-londrina-tera-reajuste-de-450-menor-dos-ultimos-anos-3289235e.html (Folha de Londrina)
https://www.folhadelondrina.com.br/imobiliaria-e-cia/plano-diretor-do-municipio-de-londrina-e-as-leis-especificas-3208406e.html (Folha de Londrina)
